WWas steht der Personalverkleinerung für Gail, 58, aus Manchester im Weg – sie ist selbstständig und lebt mit ihrem Partner in einem Fünf-Betten-Haus, das sie gerne gegen ein kleineres Haus eintauschen würde? „Einfach die Kosten der Stempelsteuer. Wir leben in einer teuren Gegend, daher wird uns die Verkleinerung hohe Stempelsteuern kosten, weit mehr, als wir durch niedrigere Rechnungen einsparen würden.“
In England und Nordirland wird auf Immobilien, die mehr als 250.000 £ kosten, eine Grundsteuer erhoben, es sei denn, Sie sind Erstkäufer. In Wales gilt das Äquivalent für Häuser, die mehr als 225.000 £ kosten, und in Schottland beginnt es bei 145.000 £. Für eine Immobilie, die in England 450.000 £ kostet, bedeutet das eine Rechnung von 10.000 £, wenn Sie nicht Ihr erstes Eigenheim kaufen.
Ökonomen sagen, dass dies ältere Menschen davon abhält, umzuziehen, und dazu führt, dass Familienhäuser unterbesetzt sind. Eine Senkung der Steuer würde ihrer Meinung nach dazu führen, dass mehr Menschen in eine kleinere Wohnung umziehen.
Der Direktor des Institute for Fiscal Studies, Paul Johnsonargumentierte letzten Monat, dass die Stempelsteuer „den Immobilienmarkt verklemmt“. Er sagte auch, dass dies bedeute, dass „für beide Seiten vorteilhafte Transaktionen – zum Beispiel, wenn eine ältere Person in einem großen Haus mit einer jüngeren Familie in einem kleineren Haus tauscht – kein Anreiz geschaffen wird“.
Die Rufe nach einer Umstrukturierung werden immer lauter: Der ehemalige Wohnungsbauminister Robert Jenrick beschrieb sie als „eine schreckliche Steuer“, die „mehr als ein Viertel der Hausbesitzer, insbesondere Rentner, daran hindert, ihre Wohnung zu verkleinern“.
Ein Bericht, der letzten Monat veröffentlicht wurde Eine von der Family Building Society in Auftrag gegebene Studie schlug vor, den Wohnungsbestand im Vereinigten Königreich besser zu nutzen, wenn ältere Hausbesitzer davon überzeugt werden könnten, die „richtige Größe“ zu wählen. Potenzielle Verkleinerer „können kein Haus kaufen, das genauso viel kostet wie ihr ursprüngliches Haus, ohne Geld für die Steuer auszugeben, während sie umsonst dort bleiben können“, sagten die Autoren des Berichts. „Viele leben daher weiterhin in Häusern, die für ihre Bedürfnisse höchst ungeeignet sind.“
Und vor ein paar Tagen sagte der Chef des Hausbauunternehmens Taylor Wimpey, es gebe echte Argumente dafür, die Abgabe auf günstigere Immobilien und für ältere Menschen zu senken, die hoffen, auf etwas Kleineres umzusteigen.
Johnson räumte jedoch auch ein, dass Steuern nicht das Einzige sind, was die Menschen zurückhält. Letztes Jahr stellte das Center for Aging Better fest, dass Menschen über 55 Jahre durch eine Vielzahl von Faktoren, darunter der Mangel an barrierefreiem Wohnraum, von einem Umzug abgehalten wurden.
Carole Easton, die Geschäftsführerin der Wohltätigkeitsorganisation, sagt: „Die Lösung des Problems besteht nicht darin, ältere Menschen zum Stellenabbau zu motivieren oder unter Druck zu setzen. Stattdessen müssen wir uns bei Planung und Wohnraum stärker auf die Bedürfnisse älterer Menschen konzentrieren und die richtigen Immobilien an den richtigen Standorten und zum richtigen Preis liefern, um älteren Menschen mehr Möglichkeiten zu bieten, als sie jetzt verfügbar sind.“
Easton sagt, dass „nicht nur die Größe eines Hauses für die Menschen von Bedeutung ist – auch Fragen wie der Zugang zu Dienstleistungen, Verbindungen zu Freunden und Familien, Transport und andere Gemeinschaftseinrichtungen sind wichtig“.
Als wir die Leser fragten, was sie von einem Umzug in ein kleineres Haus abhält, nannten viele, wie Gail, die Stempelsteuer und die anderen hohen Kosten eines Hausverkaufs, wie etwa Gutachter- und Anwaltsgebühren sowie Umzugskosten. Aber auch andere Gründe für das Bleiben kamen immer wieder zur Sprache.
„Es würde ein Vermögen kosten“
Die Stempelsteuer wäre „ein riesiger Betrag“, sagt Gail, die 2012 mit ihrem Partner das jetzige Haus der Familie für 1,25 Millionen Pfund aus dem Erlös eines früheren Verkaufs kaufte.
Seitdem ist der Wert der Immobilie gestiegen – ebenso wie die Art von Häusern, in die sie in der ersten Phase der Verkleinerung umziehen würden.
„Wir brauchen kein Fünf-Zimmer-Haus für uns beide und möchten verkaufen, dieses Kapital nutzen und zwischenzeitlich ein kleineres Vier-Zimmer-Haus kaufen, weil unsere Kinder in ihren Zwanzigern sind und beide zur Miete wohnen. Deshalb bräuchten wir Zimmer für sie“, sagt sie. „Aber als wir dieses Haus kauften, zahlten wir 60.000 Pfund Stempelsteuer, und der Umzug in ein kleineres Haus in dieser Gegend würde uns wieder ein Vermögen kosten.“
Sie schätzt, dass die Art von Haus, nach der sie suchen würden, zwischen 1 und 1,2 Millionen Pfund kosten würde, was bedeutet, dass das Paar bei einem Umzug zwischen 41.250 und 61.250 Pfund zahlen müsste.
„Die Stempelsteuer macht einen Personalabbau einfach sinnlos, vor allem (wenn man ihn in mehreren Schritten durchführt). Es lohnt sich einfach nicht, dieses Geld zu verlieren – Geld, das wir brauchen, um auch unseren Kindern den Aufstieg auf die Immobilienleiter zu erleichtern.“
„Es gibt nur sehr wenige Häuser“
„Wir haben ein 278 Quadratmeter großes Haus mit Platz für bis zu sechs Schlafzimmer – ein riesiges altes vierstöckiges Doppelhaus mit einem schönen großen Garten“, sagt der 72-jährige Andrew Metcalf aus Ludlow, Shropshire.
„Manchmal finden wir es albern, dass wir beide noch hier leben. Es ist ein schönes Haus, fünf Minuten zu Fuß von der Stadt entfernt, aber wir brauchen nur die Hälfte der Zimmer – die freien Räume werden nur 10 % der Zeit genutzt.“
Das Paar hat zwei Kinder, zwei Enkel, weitere sind in Vorbereitung, und eine große Großfamilie. „Gelegentlich haben wir zwar ein volles Haus, aber wir wissen, dass es weniger Arbeit und weniger Ärger bedeutet, einen kleineren Raum zu haben. Wir beobachten den Immobilienmarkt sehr genau, sowohl vor Ort als auch darüber hinaus, aber es gibt nur sehr wenige Häuser mit kleineren Gärten, weniger, aber große, lichtdurchflutete Räume mit den Eigenschaften, die wir lieben, in den Gegenden, in denen wir leben möchten .
„Wenn wir gehobenere, größere Häuser eröffnen wollen, müssen wir hochwertige kleinere Häuser in begehrten Gegenden bereitstellen, mit Zugang zu guten, buchbaren Schlafzimmern vor Ort für Besucher, sodass (Hausbesitzer) keine leeren Schlafzimmer haben müssen.“
Selbst wenn sie verkauft würden, bezweifelt Metcalf jedoch, dass das Haus an eine Familie mit Kindern gehen würde, die mehr Wohnraum benötigen.
„Unser Haus ist jetzt 700.000 bis 750.000 Pfund wert. Für viele junge Familien, die ein größeres Eigenheim suchen, wäre es zu teuer. Nur sehr, sehr wenige Menschen hier, die drei Schlafzimmer für mehrere Kinder benötigen, verdienen das nötige Gehalt, um eine Hypothek für ein solches Haus aufzunehmen.“
Die pensionierte Beverly, 70, aus Süd-Wiltshire, sagt, sie und ihr Mann hätten versucht, einen kleineren Bungalow im Umkreis von etwa 25 Meilen um ihren jetzigen zu finden: ein Haus mit drei Schlafzimmern in ländlicher Umgebung, 15 Autominuten vom nächsten entfernt Kleinstadt.
„Zweitwohnungen und Airbnbs haben eine ganze Reihe davon vom Markt genommen“, sagt sie, bevor sie auf ein anderes Problem verweist: „Viele kleinere lokale Immobilien, die noch vor nicht allzu langer Zeit verfügbar waren, wurden jetzt in sehr große Wohnungen umgewandelt Nicht nur, dass der Preis jetzt weit außerhalb unserer Reichweite liegt, sie sind auch viel zu hoch.“
„Das ist mein einziges Kapital“
Helen, 55, aus Bath, lebt in einem Reihenendhaus mit sechs Schlafzimmern und hat sich den Kopf darüber zerbrochen, wie sie dieses Gut nutzen kann, um ihre Familie am besten zu ernähren. „Ich möchte in den nächsten drei Jahren in ein kleineres Zuhause umziehen, um etwas Geld für Reisen und eine bessere Lebensqualität freizugeben“, sagt sie. „Meine drei Kinder sind jetzt alle erwachsen und hart arbeitend, aber ich kann mir einfach nicht vorstellen, wann sie genug verdienen oder sparen können, um ein eigenes Haus zu kaufen, und wenn sie auf Mietwohnungen angewiesen sind, werden sie nie sicher sein.
„Ich denke jetzt darüber nach, wie ich mein Haus in drei äußerst kompakte Wohnungen umwandeln kann, damit meine Kinder zumindest untergebracht sind, wenn auch unvollkommen.“
Das Haus zu verkaufen und den Erlös zu verwenden, um ihren Kindern den Aufstieg auf die Immobilienleiter zu erleichtern, fühlt sich riskant an, sagt Helen, da sie immer noch etwa die Hälfte des Wertes des Hauses in Höhe von 600.000 Pfund abbezahlen muss und sie auf den Erlös aus dem eventuellen Verkauf angewiesen sein wird im Ruhestand. „Selbst für eine sehr kleine Wohnung würden meine Kinder jeweils eine Kaution von etwa 30.000 £ benötigen. Wenn ich das Haus verkaufen und jedem dieses Geld geben würde, würde ich etwa ein Drittel meines Eigenkapitals verlieren und gezwungen sein, es in einer anderen Stadt zu kaufen.
„Ich versuche, dass dieses Haus mehrere unterschiedliche Bedürfnisse erfüllt. Häuser sollten Häuser sein, keine Anlageklasse – aber jetzt sind sie es, und das ist mein einziger Vermögenswert.“
„Es ist ein großer Teil meines Lebens“
Betty, 75, aus Lewes, East Sussex, lebt seit 32 Jahren in ihrem Einfamilienhaus mit sechs Schlafzimmern. Sie ist seit neun Jahren verwitwet.
„Ein Grund, warum ich nicht umziehe, ist, dass ich viel Platz habe, in dem jemand leben und sich um mich kümmern kann, falls es jemals nötig sein sollte“, sagt sie.
„Ein weiterer Grund sind finanzielle Sorgen, so irrational sie auch sein mögen: Ich komme mit der Instandhaltung und den Kosten des Hauses finanziell klar, habe aber zwei erwachsene Kinder und ein Enkelkind. Eines meiner Kinder ist eine alleinerziehende Mutter. Sie arbeitet, braucht aber finanzielle Unterstützung.
„Da ich in der Vergangenheit einige Untermieter hatte, darunter einen Flüchtling, der ein Jahr lang geflüchtet war, zögere ich, die Möglichkeit dieses Einkommens auszuschließen.“
Betty sagt, die emotionale Bindung an ihr eheliches Zuhause und ihre Gemeinschaft würde es auch schwierig machen, sich zu verkleinern.
„Ich habe meine Kinder hier großgezogen und dieses Haus ist ein großer Teil meines sehr glücklichen Ehelebens. Ich habe oft über eine Verkleinerung nachgedacht, aber ich glaube nicht, dass ich das tun werde, es sei denn, meine körperliche Situation macht ein Leben hier nicht mehr möglich.“
Stempelsteuer: Wie hoch wird sie voraussichtlich kosten?
In England und Nordirland wird eine Grundsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT) gezahlt, während in Wales eine Landtransaktionssteuer (LTT) und in Schottland eine Land- und Gebäudetransaktionssteuer (LBTT) erhoben wird. Obwohl sie unterschiedliche Namen haben, sind die Steuern im Großen und Ganzen gleich – sie werden vom Käufer gezahlt, wenn er einen Hausverkauf abschließt.
In England, Nordirland und Schottland gelten Sonderregelungen für Erstkäufer, die dazu führen, dass viele weniger oder gar nichts zahlen.
In England und Nordirland zahlen Sie Stempelsteuer für Immobilien, die mehr als 250.000 £ kosten, es sei denn, Sie haben Anspruch auf den Erstkäuferabzug. Wenn Sie dies nicht tun, zahlen Sie 5 % auf den Anteil von 250.001 £ bis 925.000 £, 10 % auf den Anteil von 925.001 £ bis 1,5 Mio. £ und 12 % auf alles über 1,5 Mio. £.
Nach derzeitigem Stand sind diese Schwellenwerte vorübergehender Natur. Sie wurden im September 2022 geändert, das aktuelle Ablaufdatum für diese Ermäßigung ist der 31. März 2025. Danach gilt die „Wohnfreisteuergrenze“ – der Zeitpunkt, ab dem Nicht-Erstkäufer mit der Zahlung der Steuer beginnen auf 125.000 £ zurückfallen.
Die Regeln bedeuten, dass derzeit bei einem Hauskauf im Wert von 300.000 £ ein Erstkäufer keine Stempelsteuer zahlen würde, jemand, der verkleinert, jedoch 2.500 £. Bei einem Kauf im Wert von 450.000 £ würde die Rechnung für den Downsizer 10.000 £ betragen.
Eine Sorge, die Downsizer haben könnten, ist die Auswirkung, die der Tausch von Immobilieneigentum gegen Bargeld auf die Erbschaftssteuer haben könnte. Es gibt eine „Residence Null Rate Band“, die es einem verheirateten Paar ermöglicht, seinen Kindern Wohnraum im Wert von bis zu 350.000 £ steuerfrei zu überlassen. Die gute Nachricht ist, dass dies bei einer Verkleinerung nicht verloren geht: Ihr Nachlass kann trotzdem von der Steuererleichterung profitieren. Es ist kompliziert, also lassen Sie sich professionell beraten.
Zusätzliche Berichterstattung: Hilary Osborne und Rupert Jones